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23 de enero de 2012
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GUÍA PARA COMPRAR O REFINANCIAR

Este año los precios de las casas podrían bajar aún más

 
 (Thinkstock)

Por Marie Custodio Collazo / mcustodio@elnuevodia.com

Todavía no se termina enero y ya hay algunas resoluciones de Año Nuevo que están tambaleándose, pero todavía se pueden salvar. Una de las metas que pierde impulso con facilidad es esa relacionada a comprar o refinanciar una propiedad.

De solo pensar en el papeleo y la espera se le quitan las ganas a cualquiera. Sin embargo, este es un excelente momento para realizar una transacción hipotecaria, en vista de que los intereses continúan bajísimos y hay diversos programas gubernamentales, federales y estatales que pueden ayudar en el proceso. Además, los precios de las propiedades han caído, y se espera que desciendan aún más en el 2012. Todas estas condiciones juntas permiten que más personas cualifiquen para préstamos hipotecarios.

Tenga en mente que mientras más bajo el interés, más altos suelen ser los costos del financiamiento, por lo que si su interés es comprar o refinanciar a una tasa por debajo del 4%, debe tener suficientes ahorros o valor acumulado en la propiedad para cubrir dichos gastos.

En cambio, si se conforma con un interés de 4% o más, puede que su aportación sea mínima.

Si bien los estragos de la crisis de crédito siguen golpeando a la industria hipotecaria, cuatro ejecutivos del sector coincidieron en que hay productos disponibles para quienes tienen una empírica por debajo de lo ideal.

A continuación una guía del proceso hipotecario para que pueda prepararse para cumplir su resolución. Así es que organice sus documentos y vaya buscando las cajas para la mudanza.

Autoevaluación

Liza Cora, directora de Banca Hipotecaria de Banco Santander, aconseja que los clientes evalúen su situación y necesidades para determinar si les conviene realizar la transacción.

En el caso de una compraventa, la ejecutiva sugiere buscar una propiedad que cumpla con sus expectativas personales, familiares y profesionales. Asimismo, debe considerar el tipo de mantenimiento que requiere y si cuenta con el tiempo o el dinero para realizarlo.

Entonces, es momento de analizar su situación económica. Cora menciona que haber tenido problemas de crédito en el pasado no lo imposibilita para comprar o refinanciar, pero el cliente debe probar que ya superó las circunstancias que lo llevaron a incumplir con sus deudas. Asimismo, dijo, debe poder presentar evidencia de ingresos y capacidad de ahorro.

“Debe ser consciente de que en la transacción hay unos gastos y el cliente debe tener una reserva para cumplir con estos”, precisó Cora.

Se recomienda tener 10% del total del precio de venta para pronto y gastos de cierre, aunque no lo vaya a utilizar completo. Si no lo tiene, puede que cualifique para los incentivos del gobierno estatal.

Números iniciales

Como parte de la evaluación, es importante obtener una precualificación en el banco, que le dará una idea más clara sobre cuánto le pueden prestar, los productos hipotecarios para los que cualifica y el dinero que necesitará para realizar la compra o refinanciamiento.

En este punto sabrá si necesita modificar sus criterios de búsqueda para adaptarlos a su capacidad prestataria.

Javier Lugo, gerente de Productos y Precios en Doral Bank, indicó que es un proceso sencillo en el que se toman en consideración tres elementos: ingresos, deudas y valor estimado de la propiedad.

Este paso se puede hacer por teléfono, y es conveniente que tenga a la mano su ingreso bruto y sus deudas mensuales para que ofrezca la información más precisa.

“Lo que trata de buscar el banco es que el cliente puede pagar la propiedad y que no vaya a representar más del 33% de sus ingresos, y que las deudas totales no excedan el 45%”, dijo.

Sin embargo, resaltó que hay otros factores que podrían tomarse en consideración a favor del cliente, como los ahorros que tiene, la razón valor a préstamo de la propiedad, el historial de crédito y hasta el tiempo que lleva en el empleo.

Variedad de productos

Los bancos hipotecarios ofrecen diversos tipos de préstamos, aunque los más conocidos en la Isla suelen ser los respaldados por el Departamento de la Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD).

Carlos del Valle, gerente de Ventas del área de hipotecas de BBVA Mortgage, explicó que un elemento clave para determinar el producto hipotecario a utilizarse es la evidencia de ingresos que presentará el cliente.

Los productos respaldados por HUD, precisó, requieren presentar las planillas de los últimos dos años. No obstante, hay otros productos, como los conocidos como Ley 87, FHA Boricua y los no convencionales, que permiten evidenciar con estados financieros y bancarios.

Del Valle mencionó que la popularidad de los productos de HUD es porque financian un porciento alto de la transacción, que podría superar el 100% en el caso de los “Rural”. Mientras que los préstamos hipotecarios convencionales suelen tener las tasas más bajas.

Y los “non conforming” son “préstamos para excepciones”, dijo Del Valle. “Es un préstamo que el banco se queda con él en cartera y los intereses tienden a ser más altos. Tengo ofertas desde 5.8%. Estos son clientes que no cualifican para FHA”.

La hora de la verdad

Si superó las etapas, aquí es que empieza lo bueno. Ármese de paciencia y empiece a firmar y entregar documentos. Para iniciar el proceso, todos los bancos le pedirán llenar una solicitud hipotecaria. Aquí también le darán un estimado de todos los gastos del préstamo y de los documentos que debe entregar.

Alberto López, director de desarrollo de negocios del área de hipotecas de Oriental Bank, comentó que el proceso puede durar unos 35 días, pero todo depende de la diligencia de los clientes en someter la documentación.

Por su parte, Cora, de Santander, mencionó que debe estar preparado para entregar: evidencia de ingresos, estados bancarios para comprobar ahorros y la información de la colateral (propiedad que se va a comprar o refinanciar). También tendrá que pagar por adelantado la cuota de originación, que cubre la tasación, el informe de crédito, el estudio de título y el plano de mesura.

López mencionó que aún están vigentes los programas estatales para incentivar el mercado hipotecario, que incluyen un 5%, hasta $10,000, de bono para gastos de cierre, rebajas en los costos legales de las transacciones hipotecarias y exenciones en los impuestos de la propiedad para las unidades nuevas.

Cora añadió que también está disponible el beneficio de la Segunda Hipoteca, que puede ser hasta de $25,000 para viviendas nuevas y $10,000 para las existentes. Alertó que en febrero entran en vigor cambios a este programa que requerirán mayor aportación del vendedor.

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