En la isla, solo 112 condominios tienen certificaciones aprobadas por FHA, según un listado en la página web del Departamento federal de Vivienda (HUD, en ingles). (GFR Media)

Las nuevas reglas de aprobación de condominios divulgadas recientemente por la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) tienen el potencial de aumentar la cantidad de apartamentos que se pueden comprar o refinanciar con préstamos FHA en Puerto Rico.

El cambio más significativo, y el que esperamos impacte de forma positiva a los consumidores, es que FHA vuelve a traer la aprobación de unidades individuales”, resaltó Dimas Rodríguez, expresidente de la Asociación de Banqueros Hipotecarios. “Hasta ahora, la aprobación la obtiene el condominio completo. Bajo esta nueva regla, una unidad se puede evaluar y aprobar individualmente”.

Israel Alicea, abogado con más de una década de experiencia con la Ley de Condominios de Puerto Rico, explicó que al momento, para poder vender o refinanciar un apartamento con una hipoteca FHA, el condominio completo donde ubica la unidad debe estar certificado por la agencia federal.

En la isla, solo 112 condominios tienen certificaciones aprobadas, según un listado en la página web del Departamento federal de Vivienda (HUD, en inglés). Según Rodríguez, en 2007, antes de que entraran en vigor las reglas actuales, había 700 condominios aprobados por FHA en Puerto Rico.

Entre los requisitos con los que deben cumplir para certificarse, está que el condominio tenga el equivalente al 10% de su presupuesto anual en una cuenta de reserva, que no más del 15% de los apartamentos tengan atrasos de 60 días o más en el pago de cuotas de mantenimiento y que más del 50% de las unidades sean la residencia principal de sus dueños. “Ese tipo de reglas, con la situación económica de Puerto Rico, se hacía difícil cumplirlas”, dijo Alicea.

Puerto Rico no era la única jurisdicción con bajos niveles de certificación. Según HUD, en sobre 150,000 complejos de condominios en Estados Unidos, solo un 6.5% está aprobado por FHA. La agencia estima que de 20,000 a 60,000 apartamentos podrían ser elegibles cada año una vez entren en vigor las nuevas reglas el próximo 15 de octubre.

Cuando un condominio no está aprobado por la agencia federal, los apartamentos pueden tardar más en ser vendidos, pues muchos compradores buscan hipotecas FHA porque el pronto pago y los intereses son más bajos, mientras que otros no cualifican para otros tipos de hipotecas, coincidieron ambos entrevistados. “Se afectan los valores de las propiedades porque los vendedores se ven forzados a bajar los precios para que los compradores cualifiquen para hipotecas que requieren mayor pronto pago o intereses más altos”, explicó Rodríguez.

Bajo las nuevas normas, en proyectos de más de 10 apartamentos, el 10% de todas las unidades podrán tener la posibilidad de certificarse individualmente bajo FHA. En condominios de menos de 10 unidades, el máximo será dos. Aunque a la agencia federal aún le falta divulgar unas guías con más detalles sobre la aplicación de las reglas, Rodríguez indicó que en el caso de unidades individuales, la certificación de FHA se gestionaría por parte del banco, con ayuda del dueño del apartamento y del consejo de titulares, cuando se opte por vender o refinanciar la propiedad.

Este cambio puede producir un efecto positivo debido a que no tenemos que esperar que todo el condominio decida llevar a cabo el proceso, sino que un individuo podría buscar la aprobación de su unidad específicamente”, dijo Rodríguez.

Otras enmiendas pueden hacer que más complejos consigan la aprobación. “Para certificarse hoy día, más del 50% de los apartamentos tienen que ser la residencia principal de sus dueños. Después del 15 de octubre, en vez de 50% va a ser 35%, lo que abre la posibilidad de certificar otros condominios donde viven menos dueños”, expuso Alicea. “Antes un condominio no podía tener más de 30% de área comercial; ahora van a subir ese límite. Los que ya están certificados, podrán recertificarse cada tres años, en vez de dos”.

Los entrevistados coincidieron en que los cambios son un paso positivo que redundará en que más apartamentos puedan ser vendidos o refinanciados con hipotecas FHA. Estas constituyen aproximadamente un 80% de los préstamos hipotecarios que se otorgan en la isla, según Rodríguez.

“Los préstamos FHA tienen entre sus principales ventajas que solo requieren de pronto pago el 3.5% del valor de la propiedad, que sus intereses son más bajos (fluctúan entre 3.5% y 4.5%) y el proceso de cualificación del cliente es más flexible porque permite puntuaciones de crédito más bajas”, detalló el banquero hipotecario.

Los cambios anunciados también aplican a hipotecas revertidas (“reverse”) en apartamentos, pues estas no se pueden aprobar si el condominio o la unidad no están certificados por FHA.


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