Priscilla López

Tribuna Invitada

Por Priscilla López
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Hipotecas revertidas en el ojo del Senado

El pasado 25 de enero se debatió, en sesión ordinaria del Senado, una medida del senador Carmelo Ríos Santiago para investigar las hipotecas inversas y sus efectos en los consumidores.

La Resolución del Senado 484 detalla que el cliente puede entrar en “una telaraña cuya única salida es tener que entregar la casa y de paso perder el valor acumulado de la propiedad”, lo que fue calificado por el legislador del Partido Nuevo Progresista (PNP) como un “maltrato financiero”.

La investigación será liderada por la Comisión de Banca, Comercio y Cooperativismo, que preside el senador Eric Correa.

La hipoteca Home Equity Conversion Mortgage (HECM) –hipoteca revertida– es un tipo de préstamo asegurado por el gobierno federal bajo FHA –Federal Housing Administration– que le permite al cliente obtener parte de la equidad de su hogar. Al cierre del préstamo puede recibir una cantidad completa o en pagos mensuales.

A diferencia de un préstamo tradicional, no tiene que realizar pagos mientras viva en la propiedad como su residencia principal y cumpla con las obligaciones contraídas en la hipoteca; es decir, tener recursos financieros suficientes para continuar pagando los seguros, contribuciones y mantenimiento del inmueble. Incumplir con estos pagos puede ocasionar que se declare vencida la hipoteca y se comience un proceso de ejecución.

Este programa también permite comprar una residencia principal si al hacerlo tiene suficiente efectivo para aportar a la equidad.

Las viviendas deben cumplir con los requisitos mínimos de FHA. Califican propiedades de 1-4 unidades, una de las cuales tiene que estar ocupada por el dueño. También, aplica a condominios aprobados por FHA.

El cliente debe tener 62 años o más y ser el propietario exclusivo de la vivienda. Para ayudar al cliente en este proceso, FHA requiere que un consejero discuta los requisitos para la elegibilidad en el programa, las implicaciones financieras y el repago del préstamo.

Obtener una hipoteca revertida es un proceso complejo. De hecho, son muy pocas las instituciones financieras en Puerto Rico que la ofrecen. Lamentablemente, la población para la cual va dirigido es, tal vez, más vulnerable. Gente inescrupulosa puede aprovecharse de ellos. Requiere de una buena orientación para que ese consumidor sepa qué tipo de transacción está realizando y las consecuencias financieras y legales.

A pesar de que se recomienda que reciban el dinero en pagos mensuales, muchos optan por recibirlo en uno solo, lo gastan en otros asuntos y se pierde el objetivo del préstamo. Al no poder cumplir con los pagos de seguros, contribuciones y mantenimiento, podrían quedar en riesgo de una ejecución hipotecaria.

Existe mucho fraude y desorientación con este producto. FHA podría reforzar este programa para evitar que estos prestatarios se encuentren en problemas con estos préstamos y está implantando ajustes, tales como no permitir que los clientes reciban un solo pago por anticipado por la equidad de su vivienda y obligarlos a reservar una parte de esos fondos para el pago del seguro y las contribuciones para los años futuros.

Por otro lado, este producto es muy beneficioso si se utiliza correctamente. Lo importante es obtener una orientación adecuada y aclarar todas las dudas antes de cerrar la transacción.

A pesar del interés de Ríos Santiago de que el Senado le ponga el ojo a las hipotecas revertidas, la realidad es que están reguladas por el gobierno federal, que prevalece por encima de cualquier norma que se proponga imponer.

Desde luego, la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras tiene injerencia sobre el comportamiento de la banca hipotecaria en Puerto Rico.

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