Jean-Paul Castro Lamberty

Punto de vista

Por Jean-Paul Castro Lamberty
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Moratorias hipotecarias: el alivio o la pesadilla de los consumidores

Ya comenzó el mes de abril, se vence el pago del préstamo hipotecario y ante la emergencia mundial que vivimos, una vez más las instituciones bancarias hacen disponibles las famosas moratorias. Nuestro primer encuentro masivo con esta figura surgió tras el huracán María y el proceso fue uno que al día de hoy trae consecuencias sobre el financiamiento de nuestras propiedades.

En primer lugar el término “moratoria” no implica que no se tiene que efectuar el pago de la cuota mensual durante los meses que se concede; en todo caso el significado correcto de este concepto es una ampliación del tiempo concedido para pagar la deuda. Entiéndase que si usted no hace sus pagos de los meses de abril, mayo, junio y/o julio no significa que no los va a tener que pagar, sino que se amplía la fecha de vencimiento para cada una de esos pagos. En términos sencillos, al final del período de la moratoria se tendrán que haber puesto al día todos los pagos que hayan vencido.

Ahora bien, las instituciones bancarias han hecho disponibles alternativas para que los deudores puedan sobrellevar esta carga económica. Es importante aclarar que los bancos en Puerto Rico actúan como intermediarios o agentes de servicio entre el dueño del préstamo y el cliente. Es decir, el hecho de que su préstamo hipotecario esté en un banco local no significa que este es dueño del préstamo, solo lo es si su préstamo tiene como inversionista al propio banco, los llamados “préstamos cartera”. 

La determinación de cuál alternativa de repago le corresponde a su préstamo recae sobre el prestamista hipotecario que en la mayoría de los casos es alguna agencia federal como el Federal House Administration (FHA), Ginnie Mae (GNMA), Fanni Mae (FNMA) o Freddie Mac (FHLMC), entre otros. Al haber tantos prestamistas o “inversionistas” como se le conoce, cada uno tiene su “librito” de las alternativas que le van a ofrecer a los deudores.

Una de las alternativas y la que principalmente la gente confunde con la moratoria es la extensión del término, donde los pagos que no se hagan debido a la emergencia se corren para el final del préstamo, de modo que se aplaza la fecha de saldo. Asimismo, hay inversionistas que ofrecen planes de pago en los que se suma una porción al pago mensual regular por un período determinado, para que cuando culmine los pagos estén al corriente. También, como ocurrió tras el huracán María, al finalizar el período algunos inversionistas ofrecen una modificación del préstamo hipotecario, donde cambian las condiciones de su préstamo actual y se reamortiza comenzando un nuevo término. 

Es importante recalcar que, sin importar a cuál de las alternativas de repago uno se acoja, se  recomienda seguir haciendo a su institución bancaria los pagos por concepto de seguros y contribuciones de la propiedad. No cumplir al menos esa porción, ocasionará un aumento de pago en el futuro,puesto que los bancos como intermediarios harán el pago que corresponde dejando en negativo la cuenta de “escrow” de su préstamo. Después de todo estos compromisos no están sujetos a ninguna de estas alternativas. 

Por último, todas estas alternativas tienen un impacto sobre su historial crediticio y no ocurren de manera automática. Exhortamos a que se comunique a su institución de servicios hipotecarios y se oriente sobre las alternativas para las que cualifica. Al final del día su decisión informada puede ser un gran alivio; evite una pesadilla. 

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