Solo una evaluación realizada por un ingeniero licenciado puede determinar si una casa, apartamento o edificio tiene la capacidad de resistir un sismo.
Sin embargo, aún son pocos los puertorriqueños que contratan a un profesional para inspeccionar la propiedad que van a vender, comprar o alquilar. Esto es así a pesar de que desde hace casi 15 años la Ley 93 de 2006 ordena a los corredores de bienes raíces orientar al propietario y al prospecto comprador acerca de la conveniencia de realizar una inspección física a la propiedad por un profesional debidamente licenciado por el estado.
“Quienes más solicitan el servicio son los extranjeros que vienen a comprar aquí”, expresó el ingeniero Juan Charles, quien tiene más de 30 años de experiencia en la industria. “Como no es obligatorio solicitar una inspección, muchas personas no lo hacen si a simple vista parece que la propiedad está bien. Entienden que es un gasto”.
La inspección a la que alude la ley, explicó Charles, es para constatar que la estructura y sus alrededores estén en buenas condiciones y que, por ejemplo, las puertas y ventanas estén instaladas correctamente o que el edificio esté libre de hongo y de plagas.
Ese tipo de servicio lo puede brindar tanto un ingeniero licenciado como un inspector de calidad de vivienda, luego de que en 2007 el Colegio de Ingenieros y Agrimensores de Puerto Rico y la inspectora Mary Ayuso llegaran a un acuerdo que puso fin a la demanda entre ambos.
Pero para saber si una propiedad puede resistir un terremoto y fue construida acorde con los códigos de construcción vigentes, la evaluación la debe hacer un ingeniero licenciado. “Lo primero que hay que tener para hacer esa evaluación es el plano, pero muchas estructuras en Puerto Rico carecen de planos. Hasta en urbanizaciones, a veces al remodelar les hacen empates que no cumplen con los requisitos del plano original”, indicó Charles.
Entre otros documentos necesarios, según el ingeniero, están el récord de inspecciones anteriores, los permisos de construcción y de uso, el certificado del constructor o contratista y el estudio de suelo. “El ingeniero, con su experiencia, dice si entiende que esa estructura, con esas características, puede resistir o no es susceptible a colapsar bajo movimientos de tierra moderados”, dijo el experto. “No puede certificar que pueda resistir todo tipo de movimiento, así que se concentra en movimientos moderados, que son sismos de cinco o menos en intensidad”.
El ingeniero también puede ver si la estructura tiene árboles de gran tamaño a su alrededor. “Las raíces pueden penetrar bajo los cimientos y lo quiebran o agrietan, causando problemas estructurales y en el sistema de drenaje y descarga de los baños”, sostuvo.
Indicó que, en este tipo de evaluaciones de resistencia a sismos, el costo puede variar según el tamaño y las condiciones de la estructura, y se fija mediante negociación entre ambas partes. Es un trabajo de mayor profundidad y costo que una típica inspección de vivienda. Esta última fluctúa entre $300 a $600 para apartamentos o casas promedio.
Por su parte, Ayuso insistió que los inspectores de calidad de vivienda, que no son ingenieros y cuentan con cursos y certificados de la Asociación Nacional de Inspectores de Vivienda Certificados de Puerto Rico y el Caribe (Nachi, por sus siglas en inglés), no pueden determinar si una estructura fue construida conforme a códigos de construcción ni si puede resistir un terremoto. En cambio, sí puede realizar una inspección visual para detectar defectos que el vendedor o el comprador deben saber antes de completar la compraventa.
“El inspector verifica primero todos los exteriores, desde el techo hasta la verja, piscina y gacebo. Por dentro inspecciona piso, paredes, que puertas y ventanas abran y cierren bien y estén instaladas correctamente, igual con los cuartos, la cocina y los baños”, detalló Ayuso, quien cuenta con más de 30 años de experiencia en Estados Unidos y Puerto Rico.
Dijo que la inspección puede tomar unas cuatro horas, dependiendo del tamaño de la propiedad. “Vemos si hay señales de humedad o de invasión de plagas, las condiciones del techo interior y exterior, de los desagües, y el funcionamiento de los sistemas de electricidad y plomería”, prosiguió la inspectora.
Con las notas y fotos que toman de la propiedad, el inspector elabora un informe y en unos cinco a seis días laborables lo envía al cliente con todos los hallazgos y sugerencias.
“Cuando encontramos hallazgos de preocupación, como grietas, conexiones eléctricas expuestas, plomería conectada incorrectamente al pozo séptico, el inspector lo incluye en el informe y recomienda que se llame a un perito en el área señalada, ya sea un plomero, electricista o exterminador en el caso de plagas”, explicó Ayuso. Dijo que el costo del servicio puede subir o bajar de $400, dependiendo del tipo de propiedad.
Como los corredores de bienes raíces están obligados por ley a informar a sus clientes que tienen derecho a mandar a inspeccionar la propiedad por un profesional, Caridad Quiroga, presidenta de la Puerto Rico Association of Realtors, informó que los corredores y realtors deben tener un listado de inspectores e ingenieros que pueden recomendar al consumidor. Cuando se trata de una compraventa, “la inspección la paga el comprador”, aclaró Quiroga.
El consumidor también puede comunicarse con el Colegio de Ingenieros para que le refieran a un profesional que evalúe si su propiedad resistirá un terremoto.
