Una propiedad en Naguabo con 256 acres de terreno está a la venta por $5.4 millones. (Suministrada) (semisquare-x3)
Una propiedad en Naguabo con 256 acres de terreno está a la venta por $5.4 millones. (Suministrada)

¿Qué le parece comprar un rancho de 256 acres de terreno, con establos para más de 50 caballos y una mansión de seis habitaciones y siete baños, por $5.4 millones? ¿O una vivienda de seis cuartos y diez baños en un predio de 1.5 acres, por $5 millones?

Ambas son propiedades que están a la venta en Puerto Rico; la primera ubica en Naguabo y la segunda, en Dorado. Son unidades como estas las que forman parte del mercado residencial de lujo en Puerto Rico, un nicho en el que la demanda y los valores de las propiedades van en aumento.

Para muestra, un botón: Puerto Rico Sotheby’s International Realty, que se especializa en bienes raíces de lujo, pasó de vender $42 millones en propiedades en 2016 a $50 millones en 2017, cantidad que aumentó a $82 millones en 2018, informó Margaret Peña-Juvelier, fundadora y presidenta de la firma.

En el último año hemos visto un aumento en el mercado de lujo”, sostuvo Peña-Juvelier. “Diría que 60% de los compradores son personas que residen fuera de la isla y 40% son locales, en busca de propiedades ubicadas dentro de ‘resorts’ o un lugar especial”.

El mercado del lujo, que comenzó a tomar impulso de la mano de inversionistas que comenzaron a llegar a Puerto Rico atraídos por los beneficios contributivos de las leyes 20 y 22 de 2012, ahora recibe clientes de todas partes del mundo, según la presidenta de la firma. “Tenemos inversionistas del lejano oriente, de Dubai, China, India y otros países con fortunas importantes, que nunca habían mirado a Puerto Rico y ahora lo están haciendo”, sostuvo.

Agregó que el alza en la proporción de clientes puertorriqueños y de fuera de Estados Unidos no es el único cambio reciente que ha experimentado el mercado de lujo. “Cuando llegamos a Puerto Rico a finales de 2012, el lujo empezaba en precios de $500,000 o más, pero hoy día es de $800,000 o más”.

Como si fuera poco, la firma que en 2016 logró la venta de la propiedad residencial más costosa en Puerto Rico, una casa en Dorado de $10 millones, rompió su propio récord. “Después vendimos una en mucho más que $10 millones”, dijo sin dar más detalles.

Además, el tiempo que tardan propiedades de este tipo en venderse ha bajado, pues lo que antes tomaba año y medio o más ahora toma menos de un año en hallar comprador, según Peña-Juvelier.

La fundadora de la firma, que ubica en Condado, añadió que “antes solo buscaban propiedades ubicadas dentro de ‘resorts’ o frente al mar y ahora los compradores están más cómodos con Puerto Rico, más deseosos de conocer la isla”. A modo de ejemplo, mencionó que, desde 2017, su empresa ha vendido viviendas de lujo en Ponce, Sabana Grande y Vieques.

Orlando Vázquez, segundo vicepresidente de la Puerto Rico Association of Realtors y pasado presidente de la Bayamón Board of Realtors, coincidió con que “el mercado de lujo está bastante saludable; por eso en lugares como Dorado, Condado, Palmas del Mar (en Humacao) y Guaynabo vemos urbanizaciones con altos valores”.

“Aunque no son los valores de hace años”, dijo en alusión a la burbuja hipotecaria de 2008, “ya se ven precios comenzando a incrementar, pues son áreas que no han perdido deseabilidad”.

Otras unidades que son parte de ese mercado ubican en Isla Verde (Carolina), en Bahía Beach Resort & Golf Club (Río Grande) y en Viejo San Juan. En este último sector histórico, la demanda supera desproporcionadamente la oferta, de acuerdo con Margarita Gandía, propietaria de Gandía B. Realty. “Para 2019 tengo una lista de espera de personas en busca de propiedades en el Viejo San Juan”, dijo Gandía, cuya oficina ubica en la zona histórica. “Cuando aparece una casa, la vendemos en tres días porque llamamos a los que están en la lista de espera”.

El efecto Airbnb

En el caso de zonas con atractivo turístico, el economista Graham Castillo Pagán, presidente y principal oficial de operaciones de la firma Estudios Técnicos, apuntó que la proliferación de alquileres a corto plazo, como los que están bajo Airbnb y otras plataformas, reduce las unidades disponibles para viviendas. “Al reducirse la oferta, se ve una mejoría bastante fuerte en el precio de las propiedades”, dijo el experto.

A juicio de Gandía, eso es precisamente lo que está sucediendo en el Viejo San Juan. “Una sola corporación ha adquirido más de 32 propiedades en la zona histórica, en menos de cuatro años, para convertirlos en alquileres a corto plazo”, informó. “La proliferación de estos alquileres a corto plazo aumenta los precios en la zona porque reduce el inventario residencial. Por eso, aunque no estamos en contra de Airbnb, entendemos que se debe establecer un control y un orden”.

De hecho, un análisis de Estudios Técnicos encontró que 1,012 hogares de los 4,165 que hay en el Viejo San Juan son unidades de Airbnb, para una penetración de 24.3%.

“Hace cuatro años, se podía conseguir un apartamento de dos habitaciones en el Viejo San Juan por $220,000. Ahora, a duras penas lo consigues en $350,000”, ilustró Gandía. “Por lo mucho que ha subido el precio, cada vez menos individuos compran para vivir en la zona histórica”.

Actualmente, estima que entre los compradores que acuden a ella, la proporción es 50%-50% entre los que quieren residir en la ciudad amurallada y los que buscan invertir. Entre estos últimos, mencionó empresas e inversionistas jóvenes con fortunas generadas gracias a criptomonedas como el bitcoin.

En las zonas con propiedades de lujo, la mayor parte de las ventas son de unidades existentes, pues son escasos los proyectos de vivienda nueva que hay disponibles en Puerto Rico. Los pocos que hay ubican en Condado y Dorado Beach, ostentan unidades con valores que superan el millón de dólares y ya están opcionados casi por completo, de acuerdo con Peña-Juvelier. Uno de estos es 1149 Ashford, que se desarrolla en la avenida del mismo nombre, en Condado, por el inversionista John Paulson, cuya firma Paulson & Co. es propietaria de hoteles como Serafina Beach, La Concha y Condado Vanderbilt.

“No hay suficiente inventario nuevo y en el mercado hay un deseo grande de inventario nuevo”, expresó la fundadora de Puerto Rico Sotheby’s.

Otras áreas se recuperan

Fuera del segmento de lujo, varios entrevistados coincidieron en que hay otras zonas de la isla donde se percibe una estabilización e incluso incremento en la demanda y en los valores de las propiedades. “En viviendas de entre $100,000 y $200,000 en pueblos como San Juan, Bayamón, Carolina y Canóvanas, hemos visto cómo han ido manteniéndose o incrementando un poco el valor”, observó Dimas Rodríguez, presidente de la Asociación de Banqueros Hipotecarios.

Por su parte, Vázquez indicó que, una vez se estabilizó la banca hipotecaria en Puerto Rico después del paso del huracán María en 2017, comenzó a aumentar la venta de viviendas, tendencia que se ha mantenido hasta ahora. De hecho, 2019 comenzó con la compraventa de 661 residencias en enero, 893 en febrero y 930 en marzo, para un total de 2,484, según datos de la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF).

Según el segundo vicepresidente de la Puerto Rico Association of Realtors, la demanda está en alza gracias a personas en busca de hogares más seguros y resistentes a huracanes, así como a individuos ávidos de invertir. “Las casas de una unidad es lo que más se está moviendo. También es lo que más hay en inventario, sobre todo entre $100,000 y $150,000”, dijo Vázquez. “En cuanto a las propiedades multifamiliares, hay mucho inversionista comprando para alquilar las unidades”.

El incremento en la demanda ayuda a detener la caída en valores de propiedades que se experimentaba en toda la isla desde 2008. De acuerdo con OCIF, el precio promedio a los que se han vendido hogares mediante hipotecas en Puerto Rico está en alza. Esa cifra pasó de $150,264 en marzo de 2015 a $154,034 en marzo de 2019 (ver infográfica).

Es un beneficio que no impacta a todos por igual. “En el área metro y pueblos limítrofes el mercado está bastante estable, así que la gente invierte, compra a buen precio y valor es bastante estable, no decae, pero en el área este de la isla las propiedades están baratas, pero aun los valores están cayendo”, dijo Vázquez.

Sin embargo, los entrevistados se mostraron esperanzados en que la compraventa de hogares continúe en alza, impulsada por el hecho de que la Reserva Federal decidió esta semana mantener sin cambios las tasas de interés, la entrada de más inversionistas del exterior y el aumento que se espera ocurra en proyectos de vivienda nueva una vez lleguen a la isla los fondos federales de Desarrollo Comunitario con Subsidio Determinado para la Recuperación de Desastres (CDBG-DR, en inglés).


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