Aunque los intereses hipotecarios estén cerca de 7%, en Puerto Rico todavía hay alta demanda por vivienda asequible, toda vez que con los huracanes de 2017 y los terremotos de 2020 hay miles de personas en busca de un techo propio y seguro.

Parte de esta población corresponde a las familias que cualifican para el Programa de Asistencia Directa al Comprador (PADC) del Departamento de la Vivienda, que en promedio aporta $29,000 para la compra de un hogar, de un máximo de $60,000, o las que tienen vales de esta agencia para adquirir unidades bajo el programa de R3.

¿Dónde hay mayor oferta de casas listas para ocupar, con al menos algunas mejoras y que se mercadean por debajo de los $190,000 en el área metropolitana? Con estos criterios, aquí compartimos algunos de los polos con mayor actividad que En pies cuadrados identificó a partir de los anuncios públicos.

Bayamón: En la ubicación céntrica de la urbanización Lomas Verdes, se nota alta actividad de inversionistas con varias por menos de $180,000 en proceso de remodelación o remodeladas, incluso con ampliaciones a 4 habitaciones y dos baños (4-2). Con precios más bajos, hasta $160,000, se detectó una actividad similar en Santa Juanita (que tiene muchos modelos 3-1, pero también hay ampliadas a 3-2), y en las que cuentan con casas típicas de 3-2 como Santa Mónica, Flamboyán Gardens, Flamingo Terrace, Rexville y Bayamón Gardens.

En Vista Bella y Villa España, que tienen casas de 3-2 con control de acceso, se encontraron algunas actualizadas o con baños añadidos por menos de $185 mil.

Caguas: Se encontraron algunas viviendas actualizadas en Bairoa, Jardines de Caguas, Villa Nueva, Villa del Rey y Villa Blanca. Lo más frecuente es que las de 3-2 estén por debajo de $165 mil.

Carolina: Villa Carolina y Country Club tienen varias disponibles entre $120 mil y $135 mil para 3-1 y hasta $165 mil para 3-2. Vistamar y Rolling Hills también tienen de 3-2 hasta 4-2.5 a $175 mil o menos. Mientras, Villa Fontana cuenta con inventario nutrido, pero que ya en muchos casos se dividieron en más de una unidad.

Cataño: Tiene oferta residencial limitada, con algunas remodeladas en Las Vegas y Jardines de Cataño por $125 mil o menos.

San Juan: Urbanizaciones de Río Piedras como Santiago Iglesias, Reparto Metropolitana, Caparra Terrace y Puerto Nuevo tienen la mayor cantidad de viviendas con actualizaciones en precios desde $115 mil con un baño hasta $150 mil con 3-2.

Toa Baja: Las múltiples secciones de Levittown dominan la oferta, con casas retocadas o remodeladas por $170 mil o menos y que tienen de 3 a 4 habitaciones y 2 baños. También hay unidades con control de acceso en El Plantío, pero este desarrollo incluye townhouses.

Trujillo Alto: Hay unas pocas actualizadas en Wonderville, Round Hill y Ciudad Universitaria. También hay movimiento de inversionistas que remodelan casas de Venus Gardens de 3-2 para venderlas cerca de los $180 mil, tanto en la parte de este municipio como en jurisdicción de San Juan.

Fuerte efecto en la mensualidad

Excepto en el caso de los vales de R3, que equivalen a compras en efectivo, la población en busca de vivienda asequible se enfrenta a la realidad de que las tasas de interés aumentan drásticamente las mensualidades de la hipoteca.

Sin usar como referencia el récord de 2% al que llegaron las tasas entre 2020 y 2021, una hipoteca a 30 años por $190,000 y a 3.5% pagaría $853.18 en principal e interés (P+I).

En contraste, según estimó el presidente de Equity Mortgage, Dimas Rodríguez, “una hipoteca al 6.75% y 30 años de $190,000, si se financia esa cantidad, paga cerca de $1,233.34. Eso es P+I, sin seguro ni contribuciones”.

Si el cliente tiene el beneficio del PDAC y, por ejemplo, se le aplicara al pronto la ayuda promedio de $29,000, el pago de P+I bajaría a $1,044.24.

En el caso de las convencionales, el mínimo de pronto pago suele ser 5% del precio de venta.

Mientras, en las hipotecas con garantía federal FHA, con un pronto pago de 3.5% del precio de venta, Rodríguez explicó que una hipoteca de $190,000 subiría a $193,325 porque se requiere un pago adelantado de parte del seguro federal. Por ello, el pago de principal e interés a 6.75% de interés y en una hipoteca FHA a 30 años sería $1,253, indicó. Ese total excluye la prima mensual del seguro hipotecario de $134.58, “que va a ser igual en cualquier institución porque lo establece FHA”, señaló. Tampoco incluye otros seguros o impuestos a la propiedad, cuando aplican.

Sin embargo, recalcó que en el caso de las hipotecas convencionales el seguro privado conocido como MGIC, que se requiere cuando el comprador aporta menos del 20% del precio de la vivienda, varía grandemente “porque depende de cuánto es el pronto pago y la puntuación de crédito”.

Por ello, subrayó que es “es bien importante que los clientes consulten a su banco hipotecario para que le evalúen el crédito y su caso”.