En Puerto Rico, a menudo, prevalece la crítica cuando se trata de la gestión gubernamental, pero hay temas que podrían llenarnos de orgullo como el régimen legal que emana de la Ley de Condominios.

La primera Ley de Propiedad Horizontal (Ley 104) se remonta a 1958 y seguía el modelo de nuestra hermana isla de Cuba. Desde entonces la ley ha sido objeto de varias enmiendas hasta alcanzar una legislación de vanguardia como la aprobada el 16 de agosto de 2020 bajo el nombre Ley de Condominios de Puerto Rico (Ley 129).

La nueva ley tiene claras y amplias secciones que rigen la vida comunitaria y administrativa entre quienes residen en complejos multifamiliares y que van de desde la constitución inicial del régimen -es decir, cuando el condominio se encuentra aún en construcción- hasta los poderes y obligaciones el Consejo de Titulares, la administración, así como las obligaciones y derechos de los dueños de apartamentos entre otros.

Uno de los elementos básicos de la ley es el concepto de los elementos comunes del condominio. Los elementos comunes consisten en espacios delineados específicamente y que pueden incluir equipos y accesos para el apoyo y disfrute de todos los titulares. Algunos ejemplos son las escaleras, ascensores, incineradores y áreas pasivas, entre otros.

Otro principio medular que emana del estatuo es que cada titular disfruta de su apartamento individual, pero a la misma vez, está obligado a cumplir con las directrices de la escritura matriz del condominio, así como el reglamento de la comunidad.

El artículo 38 de la Ley 129 de 2020 establece, al mismo tiempo, una de las obligaciones principales de cada condómine: contribuir con la cuota de mantenimiento, derramas y primas de pólizas de seguro, entre otras.

Nuestro Tribunal Supremo ha destacado la importancia del pago de las cuotas de mantenimiento: “…la buena convivencia entre condómines que constituye, a la vez, amenaza para la preservación y buena administración del edificio, radica en la falta de aportación a ...las cuotas de mantenimiento”.

Un condominio con alta morosidad en el pago de las cuotas sufrirá de pobres condiciones en sus instalaciones, estructura y hasta pone en peligro su funcionalidad.

La relevancia del pago de cuotas es tan especial que la Ley 120 especifica que la deuda por concepto se convierte en un gravamen sobre el apartamento.

Cuando el condómino no paga la cuota de mantenimiento que le corresponde, se puede anotar un gravamen contra la propiedad, lo que significa que dicha deuda tiene el mismo efecto legal que haber tomado una hipoteca o cuando un acreedor anota un embargo de cobro en el Registro de la Propiedad.

Una vez anotado el gravamen en el Registro, en caso de venta del inmueble o en un proceso de ejecución de hipoteca, el Consejo de Titulares cobrará lo adeudado del producto de la venta y/o subasta pública. Por ejemplo, si usted vende su apartamento en $175,000 y debe $9,000 dólares por cuota de mantenimiento más $3,500 en derrama y $120,000 en hipoteca, esas partidas se restarán y el vendedor recibiría un sobrante de $42,500.

La Ley 129 de 2020 provee al Consejo de Titulares otros mecanismos para cobrar las cuotas aparte de anotar lo adeudado. Uno de los remedios disponibles es solicitar al Tribunal un embargo de los bienes del condómino, lo que puede incluir las cuentas de depósito en instituciones financieras, salarios y contratos que tenga el titular.

Si el condómine moroso ha alquilado su propiedad, la Ley también faculta al Consejo de Titulares para solicitar una orden judicial que obligue a consignar los cánones de arrendamiento hasta que salde la deuda. En lugar del inquilino pagar la renta mensualmente al dueño, este tendría que depositarla en el tribunal para que el Consejo de Titulares cobre las cuotas adeudadas.

En resumen, si usted vive en un condominio y se encuentra atrasado en el pago de cuotas de mantenimiento y derramas acérquese a la administración y busque un plan de pagos para que cumpla con su obligación. No hacerlo podría ser más costoso y doloroso, en especial, si el Consejo de Titulares incurre en gastos y honorarios legales, partidas que la gobernanza del condominio buscará cobrar, creándose lo que podría ser una bola de nieve en su presupuesto.

Además, incumplir con el pago de las obligaciones establecidas perjudica la vida en común a la que se aspira en el régimen de condominios y sus consecuencias negativas deben evitarse para beneficio de todas las partes.