Las viviendas reposeídas, incluidas las que requieren reparaciones para ser habitables “se están vendiendo hasta más costosas que algunas casas listas para vivirlas”, aseguró el tasador Ed Daniel Rivera.

Esta tendencia no es del todo reciente, sino que se ha ido afianzando en los pasados tres años debido a que no hay suficiente inventario de vivienda para la demanda de los locales y las personas que buscan reubicarse en Puerto Rico, expuso el evaluador de RC Properties.

“Hemos tenido propiedades con cientos de personas interesadas y que, por la competencia que esto genera, se han vendido por un valor sobre el precio de venta”, compartió por separado Gladys Varela, gerente de administración de la división de Mercado Digital de Propiedades de Banco Popular, DeShow.

Rivera atribuyó el fenómeno a que “con una propiedad reposeída cualquiera tiene acceso a hacer su oferta y el más que pueda dar se la lleva. En una venta regular, si el anuncio dice $200,000 y está opcionada, aunque alguien llame y diga ‘te doy $250,000′, no se puede hacer nada porque está opcionada”.

Mientras, FirstBank informó mediante un portavoz que “en el primer trimestre del año hemos notado una alta demanda de compradores cualificados, no obstante, hay una oferta limitada de propiedades disponibles para la venta”. Y esa asimetría entre demanda y oferta “hace que haya un alza en los precios de bienes raíces en algunos sectores del país”.

Reposeída ya no implica destruida

Sobre las condiciones de las propiedades reposeídas, Varela puntualizó que “el mercado ha cambiado”.

“Muchas de nuestras propiedades se encuentran en una condición satisfactoria, e incluso algunas de ellas son reparadas para incluirlas como propiedades ‘move-in ready’ en el Programa de Rent-to-Own, el cual permite que un cliente que potencialmente no puede comprar una propiedad en este momento la pueda alquilar por un período predeterminado, acumulando una porción de su pago de renta para aportar en la posterior transacción de compraventa”, explicó Varela.

Este programa ha sido crucial para no perjudicar el valor de las propiedades circundantes con una venta muy por debajo de mercado, destacó.

“Sumado a la competencia tan significativa que se ha generado en los últimos meses por la gran demanda de propiedades y limitada oferta, ha ayudado a prácticamente eliminar los precios de ganga”, aseveró la gerente de DeShow.

Compras “cash” ganan terreno

El fenómeno de las ventas en efectivo también alcanza el segmento de reposeídas. Tanto es así que Varela indicó que en el mercado alcista que ven mes tras mes “más de la mitad de las ventas han sido en transacciones no financiadas”.

En el caso de compradores que requieren financiamiento para unidades que requieren reparaciones para hacerlas habitables, Carlos Rivas, gerente de la División de Servicios de Hipotecas de Banco Popular, recordó que existe el producto de hipoteca FHA 203k, respaldada por el gobierno federal y que se puede utilizar tanto para la adquisición como para mejoras.

“Dependiendo de la magnitud de las reparaciones a hacerse y del valor proyectado de la vivienda una vez terminadas las mejoras requeridas, será la cantidad del préstamo FHA 203k. De acuerdo con ciertas condiciones, este producto podría ser ofrecido en vivienda multifamiliar, así como en condominios”, abundó Rivas.

Ahora, estos productos son para compradores que van a vivir la propiedad. Si ese no es el caso o el inmueble no cualifica para FHA, el tasador Rivera adelantó que hay otras opciones de financiamiento pero el proceso será más retante.

“Sugerimos que se oriente con un representante de la industria hipotecaria para obtener más detalles sobre los términos y requisitos adicionales de cualificación y aprobación”, exhortó Rivas en escenarios como estos.

Rivera confirmó que ha visto gran interés por invertir en multifamiliares para vivir y rentar o para remodelar y vender.

Sin embargo, en el caso de las unifamiliares, indicó que su experiencia ha sido que rara vez un inversionista las adquiere por encima del precio del mercado para alquilarla. Esto lo ve más en casos que de personas que buscan reacondicionar la vivienda para ocuparla o, si la localización o condiciones son deseables, para remodelarla y revenderla con ganancia.

¿Dónde se consiguen?

Los tres bancos comerciales - Oriental y First Bank en sus portales corporativos y Popular en DeShow.com - tiene publicados sus inventarios y métodos de contacto para indagar sobre propiedades reposeídas. El Departamento de la Vivienda federal (HUD) y de Agricultura (USDA) también tienen su lista en sus sitios web oficiales. Además, corredores de bienes raíces incluyen reposeídas debidamente identificadas en sus anuncios y algunas casas inmobiliarias convocan a subastas.

¿Se disparará el inventario?

De otra parte, la comisionada de Instituciones Financieras (OCIF), Natalia Zequeira, informó que aunque se retomaron los procesos de ejecuciones en septiembre de 2021, no tiene señales de que que el inventario de reposeídas vaya a dispararse fuera de lo registrado antes de la pandemia.

Esto responde a que, tras la moratoria para mitigar los efectos socioeconómicos de la pandemia, “a la fecha se han ejecutado 506 casas”.

“Ese número va a la par con las ejecuciones usuales”, contextualizó Zequeira, tras aclarar que se trata de una cifra preliminar porque en mayo es cuando tabulan los datos finales que reciben de las instituciones financieras.

Sobre este tema, Rivas analizó que, “debido a que ha habido una mejora en el mercado de propiedades, reducción en los préstamos con atraso, y una gran cantidad de ayudas otorgadas luego de la pandemia, no se espera que la normalización de los procesos de ejecuciones que ha ocurrido en meses recientes resulte en un aumento en las subastas ni en el inventario de propiedades reposeídas”.

Al examinar las estadísticas publicadas por la OCIF, se confirma que la cifra preliminar de 506 ejecuciones de enero a marzo de 2022 está por debajo del primer trimestre de 2019, cuando hubo 755 ejecuciones, y del mismo periodo en 2020, cuando hubo 702.

Zequeira indicó que los casos finalizados en 2022 corresponden a procesos legales que habían comenzado hace uno, dos y hasta tres años. “No están las moratorias por COVID”, recalcó.