Jaime J. González Portilla

Punto de vista

Por Jaime J. González Portilla
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Asegurando tu propiedad en un condominio

Tal vez la falta de conocimiento de seguros y el no contar con una póliza personal (tipo “Homeowners”, “Personal Package” y/o Póliza de Vivienda/ “Dwelling” / “Hazard” con el endoso DP 17 66, que asegure la propiedad que le pertenece única y exclusivamente al titular, son las razones principales por las cuales muchos dueños de apartamentos no han podido cobrar aún del seguro para reparar sus unidades luego de los huracanes Irma y María de 2017. Y, tres años más tarde, ya comenzamos una nueva temporada de huracanes.

La falta de conocimiento pudiera ser por no tener un agente o corredor de seguros que los oriente debidamente (ya sea al propio Consejo de Titulares y/o a los dueños de apartamentos) y hayan optado por pensar que estaban asegurados bajo la póliza maestra del condominio, cuando en realidad la propiedad le pertenece exclusivamente al titular. Una cosa es la propiedad del condominio (elementos comunes) y otra es la propiedad personal o privativa del titular. Algunos de los elementos privativos (originales o mejoras y alteraciones) que le pertenecen a los dueños de apartamentos son su cocina, baños, el revestido de los pisos o paredes.

He aquí algunos de los problemas principales en asegurar elementos privativos del titular en la póliza maestra del condominio:

1. Para reclamar sus daños al apartamento el titular tiene que presentar su reclamación a la aseguradora a través del Consejo de Titulares del Condominio. Con una póliza de seguros individual el titular haría su reclamación directamente a su aseguradora.

2. Los elementos privativos que le pertenecen exclusivamente al titular de un apartamento podrían estar excluidos de la póliza maestra del condominio. Los elementos privativos que le pertenecen exclusivamente al titular están cubiertos en una póliza maestra de condominios únicamente si se le requiere al Consejo de Titulares asegurar dicha propiedad. Nuestra experiencia en Antilles Insurance Company ha sido que en la gran mayoría de los casos no existe tal requisito en la Escritura Matriz y/o su Reglamento y para la sorpresa de los titulares, su propiedad está excluida de la póliza maestra del condominio.

3. Los daños del condominio no sobrepasan el deducible del 2% para el peligro de huracán de la póliza maestra del condominio y por ende, el condominio se queda desprovisto de fondos para reparar los elementos comunes de su estructura y los apartamentos. Por ejemplo, un condominio asegurado por $10 millones tiene un deducible para huracán de $200,000. Una póliza individual de seguros del titular con un límite $50,000 que asegure sus baños, cocina, pisos, sus mejoras y alteraciones tendría un deducible para huracán de sólo $1,000.

4. Los daños del condominio sobrepasan el deducible del 2% para el peligro de huracán de la póliza maestra del condominio, pero el pago, luego de que la aseguradora descuenta el deducible del 2% de huracán, sólo da para reparar los elementos comunes del condominio. Cabe señalar, que el Consejo de Titulares de un condominio tendrá como prioridad reparar los elementos comunes (ejemplo: elevadores, ventanas exteriores, pintura, cisternas, etc.) antes de utilizar dichos fondos para la reparación de las unidades o apartamentos de los titulares. Con una póliza individual de seguros y luego de aplicado el deducible del 2% de huracán, el titular recibe directamente de la aseguradora el pago para reparar su apartamento.

5. El Consejo de Titulares no sabe cuál es el valor de la propiedad que le pertenece al titular y de saberlo, al poco tiempo se convertiría en un valor obsoleto porque los apartamentos de un condominio están continuamente en proceso de cambio. En una póliza individual el titular sabe cuál es el valor de su propiedad con miras a escoger un límite de seguros que sea adecuado.

6. El Consejo de Titulares, luego del paso de los huracanes se ve involucrado en una controversia de daños (incluyendo los daños a los propios apartamentos) con su aseguradora y se dilata el pago de la reclamación. Este pago pudiera dilatarse aún más si el Consejo de Titulares contrata un Ajustador Público, pues algunas veces inflan los estimados de daños para poder obtener una mayor compensación económica, pues sus honorarios provienen de un porciento de la indemnización.

7. En este momento el Consejo de Titulares pagaría una tarifa mayor (y por ende una prima mayor) por asegurar los elementos privativos en la póliza maestra del condominio versus si cada titular asegura, por cuenta propia, la propiedad que le pertenece en una póliza individual.

¿Sabía usted que en el Artículo 43 de la Ley de Condominios del 2003, el Consejo de Titulares no puede asegurar los elementos privativos (originales o mejoras y alteraciones) que se encuentran dentro de cada apartamento? El Consejo de Titulares como único asegurado nombrado en la póliza maestra del condominio no tiene interés asegurable en los elementos privativos de cada apartamento. Además a ningún titular le conviene que todo lo relativo a su seguro cubriendo propiedad privada sea para beneficio común de los titulares y que recaiga en manos de los demás titulares o el Consejo de Titulares.

Comuníquese con su agente o corredor de seguros para discutir sus posibilidades de estar asegurado adecuadamente.