Washington- El presidente Donald Trump firmó el viernes un par de órdenes ejecutivas destinadas a mostrar su compromiso con la mejora de la asequibilidad de la vivienda, un tema clave para muchos votantes de cara a las elecciones de noviembre para el control de la Cámara de Representantes y el Senado.

En virtud de la primera orden, el gobierno federal reduciría sus propias cargas reglamentarias en materia de vivienda y crearía incentivos para las mejores prácticas de los gobiernos estatales y locales, con el objetivo de facilitar a los constructores la construcción de más viviendas. La segunda orden reduciría las cargas normativas vinculadas a las hipotecas y facilitaría a los bancos comunitarios más pequeños la concesión de préstamos para la vivienda.

“Capas de barreras regulatorias innecesarias, lentos procesos de obtención de permisos y onerosos mandatos en todos los niveles de gobierno han retrasado la construcción, restringido el desarrollo y disparado los costes de las nuevas viviendas”, decía un borrador de la orden. “Estas limitaciones han hecho que la vivienda sea menos asequible para muchos estadounidenses”.

Las órdenes ejecutivas -obtenidas en exclusiva por The Associated Press- muestran cómo la administración Trump está tratando de poner más énfasis político en la importancia de la propiedad de la vivienda. La asequibilidad de la vivienda se ha convertido en un reto político fundamental para republicanos y demócratas por igual, con los legisladores trabajando en medidas para mostrar que están respondiendo a las preocupaciones de que la compra de una primera vivienda se ha vuelto difícil para las familias de clase media.

El jueves, el Senado aprobó un amplio proyecto de ley bipartidista sobre vivienda, que pretende ajustar las políticas para aumentar la construcción y limitar la propiedad institucional de la promoción de viviendas. La situación de la medida en la Cámara de Representantes es incierta. La Casa Blanca declaró el 2 de marzo que apoyaba la aprobación de la medida.

No está claro con qué rapidez los esfuerzos federales pueden generar nuevas construcciones o reducir de forma significativa los costes hipotecarios, ya que las principales cuestiones normativas sobre el desarrollo de viviendas implican decisiones políticas de los gobiernos estatales y locales, y los tipos hipotecarios reflejarán los cambios en los mercados financieros.

La escasez de construcción durante varios años ha mantenido los precios altos, mientras que los tipos hipotecarios, que se dispararon tras la pandemia, han dejado a muchos inquilinos incapaces de comprar y a los propietarios actuales poco dispuestos a desprenderse de sus propiedades actuales.

Bajo la primera orden firmada el viernes por Trump, las agencias federales crearían incentivos para acelerar los tiempos de obtención de permisos por parte de los gobiernos estatales y locales, incluyendo el recorte de los códigos de construcción “verdes”, reducciones a los mandatos de diseño y construcción y facilitando el despliegue de métodos de construcción innovadores.

La orden examina en profundidad la normativa medioambiental federal, ordenando a la EPA y al Secretario del Ejército que revisen y actualicen los requisitos de autorización de aguas pluviales, humedales y otros relacionados con el agua para reducir costes y mejorar la capacidad de asegurar las viviendas.

Los departamentos de Comercio, Vivienda y Desarrollo Urbano y Transporte, junto con la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda, tienen instrucciones de eliminar normativas y actualizar programas que estén reduciendo el desarrollo residencial. Múltiples agencias federales tratarían también de eliminar normativas medioambientales y de eficiencia energética que podrían aumentar los costes y restringir la construcción de viviendas.

Funcionarios de la Casa Blanca dijeron que los mandatos de eficiencia energética de la era Biden en las directrices de los departamentos de HUD y Agricultura podrían añadir hasta $9,000 a los costes de construcción de viviendas. Los funcionarios solicitaron el anonimato para esbozar los detalles de las órdenes antes de su firma, diciendo que otras regulaciones federales añadirían aún más para los participantes.

El Consejo Asesor de Preservación Histórica simplificaría su guía para las revisiones históricas, mientras que el gobierno federal buscaría que su programa de Crédito Fiscal para Nuevos Mercados se alinee con las exenciones fiscales para Zonas de Oportunidad creadas durante el primer mandato de Trump.

La orden no pretende cambiar los códigos de zonificación estatales y locales, ya que la administración ha tratado de preservar las viviendas suburbanas en lugar de aumentar la densidad de viviendas.

Los responsables de la Casa Blanca señalaron que las agencias federales pueden incorporar las mejores prácticas en materia de normativa de vivienda como criterio para recompensar las subvenciones discrecionales a los gobiernos estatales y locales. Un ejemplo de mejor práctica sería que los gobiernos locales tuvieran un plazo de 60 días para aprobar los permisos de construcción. La administración considera que esta orden tendrá un efecto a más largo plazo para los constructores y compradores de viviendas.

La segunda orden tendría por objeto agilizar el proceso hipotecario, ordenando a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor que modifique sus directrices hipotecarias para que los bancos más pequeños puedan conceder más préstamos. Entre otras directivas, la CFPB actualizaría los requisitos de la Ley de Divulgación de Hipotecas sobre Viviendas (Home Mortgage Disclosure Act) para reducir las cargas reglamentarias a la hora de obtener una hipoteca.

La teoría de la Administración es que los cambios en la normativa hipotecaria aumentarían el número de instituciones financieras que compiten por conceder préstamos hipotecarios, reduciendo así el coste de los préstamos para los compradores. La Casa Blanca sostiene que sus cambios preservarían la seguridad financiera y la estabilidad del mercado hipotecario.

Los responsables de la Casa Blanca esperan que los potenciales compradores de vivienda puedan ver el impacto de los cambios en la normativa hipotecaria en cuestión de meses.

El elevado precio de la vivienda se ha convertido en un tema clave para los votantes menores de 40 años de cara a las elecciones de mitad de mandato de este otoño.

El precio medio de una vivienda vendida en febrero fue de 398.000 dólares, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Esta cifra es casi cinco veces superior a la mediana de los ingresos familiares. Históricamente, las viviendas solían costar tres veces los ingresos familiares.

El tipo medio de las hipotecas a 30 años se situó en febrero en el 6.05%, frente al 6.84% de hace un año, según informó la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios en sus datos de ventas.

La reducción de los costes de endeudamiento ha hecho que los pagos mensuales sean más manejables, pero los tipos siguen siendo mucho más altos que las medias inferiores al 3% que se registraron en 2020 y 2021, cuando la debilitada economía tuvo que hacer frente a la pandemia del coronavirus y sus secuelas.

Trump ha tratado principalmente de abordar el reto de la asequibilidad de la vivienda ordenando a las dos compañías hipotecarias bajo control gubernamental, Fannie Mae y Freddie Mac, que compren $200,000 millones en bonos hipotecarios.

También ha pedido que se limite la capacidad de las entidades financieras para comprar viviendas y que se fijen topes a los tipos de interés de las tarjetas de crédito, argumentando que ambas medidas facilitarían la compra de viviendas.

Pero el Presidente ya se ha opuesto anteriormente a la idea de aumentar drásticamente la construcción, alegando que ello podría reducir los precios de la vivienda y el patrimonio neto de los actuales propietarios. Por ello, está tratando de encontrar un equilibrio entre su deseo de que los precios sigan subiendo y la necesidad de fomentar la propiedad entre los que ahora alquilan.